Предпродажная подготовка объектов недвижимости
Привлекательный вид объекта недвижимости — одно из главных условий успешной продажи. О том, что его нужно подготавливать к показам и продаже знают все. Этот этап называется «предпродажная подготовка».
Его ещё обозначают английским термином «хоумcтейджинг» (home staging). Это технология, соблюдение которой поможет удачно провести показы и не продешевить при продаже объекта недвижимости
А как именно подготовить объект недвижимости к продаже знают не все.
Расскажу основные принципы хоумстейджинга и поделюсь практическими советами.
Для чего нужно заниматься предпродажной подготовкой?
Для формирования у покупателя желания его купить.
Кажется, проще простого.
Но на этом этапе собственники совершают ряд ошибок.
Например, продавая квартиру, показывают её вместо со старым потрескавшимся комодом, который любит бабушка, но такой предмет мебели вряд ли понравится большинству покупателей.
Точно так же и со всем остальным.
Совет: личные вещи в квартире являются для покупателей признаком отсутствия мотивации у собственников, а это приводит к торгу, снижению цены или вовсе покупатель отказывается от покупки. Квартиру нужно обезличить, подготовить её как номер в отеле, чтобы покупатели расставили свои рамочки, развесили свои магнитики на холодильниках, смогли представить себя владельцами.
Чем больше в квартире «следов» других людей, тем быстрее у потенциального покупателя в сознании формируется мысль, что квартира занята и ее нельзя купить. Вам это зачем? У вас другая цель — продать. И продать как можно дороже. Поэтому от разбора ошибок перейдем к практическим советам.
Советы продавцам
1. Избавляемся от хлама
Он вам и самим не понадобится на новом месте, если вы продаете одно жилье, а взамен покупаете другое. Как правило, люди хотят переехать в новую квартиру с новой мебелью и вообще — начать жить заново.
Выбросить хлам вам помогут разнорабочие, если сами не справитесь. Вещи, которые еще могут послужить другим людям, можно тоже пристроить. Воспользуйтесь известными интернет-площадками.
Если не хотите сами тратить время на распродажу, то можете передать вещи в какой-нибудь благотворительный фонд. Или воспользоваться специальным сервисом, работники которого заберут ненужные вещи, продадут, а вырученные деньги направят на благотворительность (такая услуга доступна не во всех городах).
2. Создаем ощущение нежилого помещения
Максимально освободите площадь от лишних вещей в квартире, спрячьте полотенца, одежду, тапочки, шампуни, зубные щетки, кастрюли, сковородки и т. д. Квартира должна выглядеть так, словно в ней никто не живет. В идеале — во время продажи в ней действительно лучше не жить. За рубежом, например, собственники выезжают из продаваемого дома, чтобы не мешать процессу.
Если вы проживаете в квартире и вам некуда переехать, то все равно необходимо создать впечатление нежилой квартиры. Показы организовывать в определенные дни, перед этим сделать уборку и спрятать лишние вещи.
3. Посторонних просим удалиться
Чем меньше людей участвует в процессе показа недвижимости, тем лучше. Особенно мешают на показе дети, они отвлекают внимание.
В практике одного продавца был случай, когда ребенок выступил в роли риелтора и демонстрировал все комнаты с комментариями: «А тут висят мои красивые платья, а тут спят мама и папа, правда папа иногда спит на диване в гостиной. А в свою комнату я не пущу…» Пришлось обыгрывать ситуацию и с юмором выходить из положения. Покупатель посмеялся, но запомнил не недвижимость, а только этого ребенка, характеристики квартиры остались на втором плане.
С животными ситуация другая. Во-первых, не все любят кошек, собак или других домашних питомцев. Во-вторых, с ними связаны запахи, которые очень влияют на восприятие.
Всем известны хитрые приемы риелторов: перед показом недвижимости сварить кофе или разложить кофейные зерна по углам, а еще лучше, если к кофе прилагаются свежевыпеченные булочки.
Эти ароматы как никакие другие создают домашний уют и желание задержаться в квартире, а неприятные запахи приведут к обратному результату.
К тому же нужно помнить, что у некоторых людей может быть аллергия на шерсть, и тогда они попросту не смогут присутствовать на показе. Поэтому позаботьтесь о том, чтобы во время показа в квартире не было животных.
4. Наводим марафет
Теперь перейдем к самому затратному пункту предпродажной подготовки — ремонту. Сразу скажем, что он нужен не всегда, так что можете выдохнуть. Но бывают ситуации, когда просто необходимо привести квартиру в божеский вид.
Даже недорогая косметика может сотворить чудеса и поспособствовать продаже недвижимости на 2—5% выше, чем без ремонта. Иногда 30–100 тыс. рублей, потраченные на покраску дверей, окон или оклейку обоев, могут поднять цену квартиры на 200–300 тыс. рублей, а то и выше. В любом случае нужно понимать механизм ценообразования, поэтому обсудите со специалистом, стоит ли овчинка выделки.
Не следует обольщаться и надеяться на то, что вы сможете продать квартиру выше рынка только из-за ремонта. Ремонт в убитой квартире однозначно привлечет больше покупателей, а значит, и поможет продать по более-менее рыночной цене.
Но если квартира расположена в обычном панельном доме, то дорогой ремонт себя не оправдает, это точно. Тем более если вы решите его сделать перед продажей. Да, квартирой заинтересуются, но сравнив цены на рынке, выберут то жилье, у которого цена соответствует сегменту.
Иными словами, ремонт с применением дорогостоящих материалов будет востребован только в ЖК бизнес-класса, но никак не в стандартных панельных домах.
Вывод
Итак, минимальный набор средств для предпродажной подготовки включает генеральную уборку, избавление от всего лишнего, что будет мешать в продаже. Максимальный набор предусматривает еще и ремонт в квартире, но он должен быть оправдан.
Итог вашей работы отражается на фотографиях: после всех приготовлений в квартире можно устроить фотосессию, которая покажет готовность объекта к продаже. Качественные снимки привлекут больше внимания потенциальных покупателей.
ТРИ АВТОРСКИХ ПРИЕМА ПОДГОТОВКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ К ПРОДАЖЕ
Все риэлторы знают о важности предпродажной подготовки, я думаю, не стоит объяснять, что она дает.
Мы с моей командой постоянно экспериментируем и придумываем какие-то новые «фишки», задаем тренды. И в отношении хоумстейджинга наша копилка тоже пополнилась свежими идеями. И я с вами ими поделюсь
1. Если квартира еще в бетоне, и ей только предстоит ремонт, это значит, что вы можете применить там свое творчество, например, сделав временный дизайн. Пригласите художника, который нарисует на стенах какие-то простые стильные сюжеты. Мы так сделали на одном из наших объектов, чем приятно удивили и агентов, приехавших на брокер-тур, и покупателей, которые приходили на Дни открытых дверей.
2. В одной из квартир, находящихся у нас в продаже, на стенах развешаны поговорки и цитаты из книг, напечатанные на бумаге и обрамленные рамками. Такой прием легко применить в квартире или в доме, он придаст пространству озорства и загадочности.
3. В пустое помещение можно пригласить хоумстейджера, который быстро создаст временный мини-интерьер. Если у вас есть такие способности, возможно, вы сможете и сами это сделать. Например, оформить какой-то уголок пространства диваном и торшером, или креслом-качалкой, или столом для чаепития.
Для наших клиентов мы индивидуально прорабатываем подробную инструкцию по подготовке объекта недвижимости к продаже в удобном формате с целью найти идеального покупателя и продать недвижимость по максимальной цене.
Важно понимать, что предпродажная подготовка — это не только внешний вид!
Делаю предпродажную подготовку объектов недвижимости, чтобы привести объект в наилучший привлекательный вид для идеального покупателя, повышающий его конкурентную способность на фоне аналогичных объектов в данной локации и на фоне конкурентов за бюджет
1. Предпродажная подготовка — трёх видов
а) юридическая — подготовка документов
б) техническая — устранение тех. неполадок
в) визуальная — клининг, освещение, расстановка мебели, запах, вызывающий положительные эмоции и ощущение комфорта и благополучия
2. Предпродажная подготовка — важный этап в аукционной продаже и решает 2 задачи:
— позволяет избавить идеального покупателя от сомнений в целесообразности покупки
— делает объект востребованным, максимально ликвидным, поэтому объект продается быстро и дорого, по максимальной цене.
Каждый объект проходит качественную предпродажную подготовку
